本报与北青报、千龙网开设访谈直播间 邀请专家谈热点———

　　在市十三届人大一次会议期间，本报与《北京青年报》、千龙网在大会新闻中心联合开设了嘉宾访谈直播间，其间陆续邀请出席大会的市人大代表做客，就网友关心的话题在线交流。

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　　昨晚8时，本报特邀来两位法律专家，就频繁发生的业主与物业纠纷问题进行“问诊”，市民也可登录千龙网察看昨天访谈记录的完整版。

　　出场人物：朱建岳，北京金台律师事务所律师；卫爱民，北京市当代律师事务所律师

　　关键词：换物业

　　过渡期间 “管家”工作不能停

　　主持人：卫律师，你觉得如果一个小区换物业，到非换不可的程度，应该采取什么和平的方式解决呢？

　　卫爱民：首先考虑这是民事法律关系，业主和物业之间是基于合同产生服务与被服务的关系，这涉及符合不符合解除合同的条件，符合不符合终止合同的条件。

　　如果到期，作为业主完全有权进行新的物业单位选择。作为物业管理企业，应该遵守法律的有关规定进行交接，这是理想的状态。

　　如果有一方没有这样来考虑问题，按照中国目前的法律，一个是双方当事人可以调解解决，如果不同意调解可以进行诉讼，但是诉讼期间物业一天服务都不能停止。

　　主持人：在换物业的过程中，经常能遇到强制交接或老物业赖着不走的情况，这该怎么解决？

　　卫爱民：任何一方没有强迫对方接受或者强迫对方服务的权利，应根据当事人的约定，根据法律来做事。

　　朱建岳：在换的过程中，比如老物业有一些钱没有收上来，新物业会签了合同要进来形成对抗。如果出现这种情况，就依法维权，按照合同的规定，老物业应该走，但是不走，可以通过诉讼的方式解决。

　　还有一种渠道是人民调解，如果双方都自愿达成调解方案，一方不执行，另一方可以向法院起诉，可以拿调解的内容去起诉，法院一般把调解的内容作为证据。

　　还有一个渠道，干脆请基层的政府出面协调，政府出面协调，效率比你去法院高。

　　主持人：为什么会造成换物业难呢？

　　卫爱民：物业提供服务后，业主没有把相应的服务费用支付给它。谁欠你的钱，是单个的业主。但是现在你的协议是跟业主委员会来签的，这是两种关系。

　　业主欠你钱，你可以通过诉讼解决，和业主委员会之间的关系那是另外一个法律关系，现在往往出现的矛盾是两个关系混合在一起。

　　现在有一个建议，把物业合同当中能想到的就都想到。比如换门换锁的价格之类。所以这个问题最核心的应该是把合同细化，可以避免矛盾的产生。

　　关键词：业委会

　　成立业委会

　　业主不能完全放权

　　主持人：如果有了业委会，换物业的程序是什么？

　　朱建岳：应该有一个筹备组，这个筹备组应该在居委会帮助下组建，由全体业主表决，老物业到期要签新的合同，是不是要换，招投标，然后按照价格优先的原则选择。之后业委会对物业公司进行监督。

　　主持人：在行使权力的过程中，怎么让业主信服他们的工作呢？在采访过程中，很多人对业委会反映特别强烈。

　　朱建岳：在这种情况下，靠制度来约束各方面，靠制度建立起互相之间的互信，包括业委会对居民的信任，居民对业委会的信任。

　　第二，不能给业委会很大的权力。权力要明示，业委会想做必须通过业主举手表决，不同程度的决议内容有不同票数的要求，有的要求四分之三，有的过半数，可以做细化的约定。